6月16日是迪士尼開園的第一天，按照之前試營業(yè)的情況看，整個樂園人氣擠爆棚是一定的，很可能排一天隊最多能玩上三四個項目……

而且，上海的軌道交通也將迎來大客流的挑戰(zhàn)，還記得6年前的“世博會”嗎？那時候人山人海，每天上海軌道交通高峰期的人流量達到幾十甚至上百萬。

緊接著，上海的房價又要“洗牌”了！也許只用5-10年，我們會驚奇地發(fā)現(xiàn)，迪士尼和大虹橋的房價，可能會接近甚至超過新天地。看到這里，你可能覺得邦爺在故弄玄虛。

要知道，按照上海2003年公布的“基準地價土地級別”，大虹橋所在的位置大約在七級到八級之間，迪士尼的土地是八級，而新天地的級別是二級，等級僅次于人民廣場、陸家嘴。

一個七級、八級地區(qū)的房價，怎么可能超過二級地區(qū)的房價呢？

黃浦江畔的地產(chǎn)史：“下只角”逆襲“上只角”是常事

邦爺說的并非是天方夜譚，而是已有先例。

由于歷史原因，上海的浦西黃浦江沿岸，除了外灘以外，基本都是工廠區(qū)，屬于上海的“下只角”。

比如，如今動輒10萬單價以上的盧灣濱江、黃浦南外灘，15年前就是江南造船廠的工廠，雖然位置屬于市區(qū)，但是一過中山南二路基本就沒有什么人了；同樣的，徐匯濱江15年前就是個煤碼頭。有熟悉當?shù)丨h(huán)境的人笑言，如果用衛(wèi)星拍徐匯那片黃浦江岸，看到周邊絕對會因恐懼尖叫，“墨池烏黑”像拍恐怖片。

因為這個原因，黃浦江沿岸的土地等級是基準地價中比較低的。在2003年的那份地價等級里，浦西的黃浦江沿岸普遍屬于三級土地或者四級土地，東外灘甚至屬于五級土地。

但在2006年湯臣一品以11萬/平起的天價開售后，黃浦江沿岸慢慢完成了地段的“逆襲”：

先是北外灘出現(xiàn)了8萬/平以上單價的樓盤，隨后徐匯濱江、南外灘、盧灣濱江紛紛在2009-2010年的兩年時間，將單價調(diào)到10萬/平以上。而在2010年，新天地的新房價格也就在10萬/平左右。

處于上海土地等級最高級別的淮海中路、淮海西路一帶，當時的新建商品住宅銷售單價都沒有達到10萬元/平。

類似濱江這樣的“下只角”逆襲土地等級較高的好地段，在上海過去十年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，還有很多次。

大寧無疑是其中最為經(jīng)典的代表。根據(jù)之前的劃分范圍，大寧處于“延長路-延長中路-延長西路以北”，屬于第五級的土地。但因為大寧購物中心的建設和運營，區(qū)域未被發(fā)掘的住宅開發(fā)價值，被重新深度挖掘，最終片區(qū)逐步躋身“上只角”行列。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大寧今年的新房成交均價是8.8萬元/平，而土地等級比它高兩個等級的四川北路地區(qū)目前的新房價格也就8.2萬/平。

在房地產(chǎn)行業(yè)，有“生地養(yǎng)成熟地”的說法。一片有價值的土地，在銷售時會用低租金甚至倒貼地方式，吸引高端品牌商業(yè)入駐，再動用各種資源引入一些豪門學校和醫(yī)院，為的就是尋找社會精英階層購買。高端的配套和人都聚集了，最終必能“養(yǎng)”出個“上只角”來。

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